Câu hỏi: Ngày 12/10/1989, ông X, bà L mua nhà, đất (diện tích 80 m2) của ông bà T. Hai bên có lập Giấy mua bán đất với nhau, ông X, bà L đã thanh toán tiền đầy đủ. Năm 1995, ông X, bà L đã phá bỏ căn nhà cũ và xây dựng căn nhà 02 tầng trên diện tích đất đó. Năm 1996, ông X mất không để lại di chúc, năm 2012, bà L mất không để lại di chúc. Ông bà chỉ có 01 người con là anh Y (anh Y cùng sống với ông X, bà L). Sau khi ông X, bà L mất, anh Y vẫn ở trên diện tích đất cha mẹ đã mua.
Từ thời điểm nhận chuyển nhượng nhà đất, ông X, bà L sinh sống ổn định, không có tranh chấp với ai và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005. Ngày 02/03/2021, con của ông bà T đến đòi nhà, đất mà anh Y đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của ông X, bà L là không hợp pháp và yêu cầu anh Y trả lại đất cho họ. Vậy: giấy mua bán của ông X, bà L viết tay như vậy có hợp pháp không? Anh Y cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Trả lời có tính chất tham khảo: Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Intelico – Hà Nội. Theo thông tin Quý Khách hàng cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai của ông X, bà L được lập ngày 12/10/1989, “Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật” – Điểm a Mục 2.2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP.
Bên cạnh đó, theo thông tin cung cấp, ông X, bà L đã thanh toán đầy đủ giá trị chuyển nhượng. Khi đó, căn cứ Điểm b Mục 2.2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được thực hiện, Toà án công nhận hợp đồng trong trường hợp: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông X, bà L là trái pháp luật nhưng hai bên đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất; “Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai“. Như vậy, nếu ông X, bà L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, Toà án sẽ căn cứ vào quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP xem xét hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Ngoài ra, do ông X, bà L đã chết không để lại di chúc, anh Y cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng năm 2014.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Intelico – Hà Nội dựa trên thông tin Quý Khách hàng cung cấp, ý kiến tư vấn có thể không còn phù hợp trong trường hợp thông tin bạn cung cấp thay đổi. Quý Khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ theo hotline 024.35373699 để được tư vấn cụ thể.
Trân trọng./.