Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Từ quy định này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – GCNQSDĐ) là quyết định hành chính theo khoản 1 Điều 3 Luật tố tụng hành chính 2015.
Tại khoản 2 Điều 3 Luật tố tụng hành chính 2015 “2. Quyết định hành chính bị kiện là quyết định quy định tại khoản 1 Điều này mà quyết định đó làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.”. Từ đó, nếu GCNQSDĐ đã được cấp thuộc trường hợp nêu trên thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính và cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính để tuyên hủy đối với GCNQSDĐ này ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để xem xét giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra, có 02 hình thức cá nhân, tổ chức được Cấp GCNQSDĐ đó là: cấp do đăng ký lần đầu và cấp do đăng ký biến động đất đai. Như vậy, liệu hủy GCNQSDĐ trong hai trường hợp này có khác biệt gì nhau và giải quyết như nào khi đưa ra Tòa án giải quyết?
Để giải quyết vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/01/2019 về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính. Cụ thể tại Phần II.2, Công văn giải đáp về “Trường hợp trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước đã cấp GCNQSDĐ cho người nhận quyền. Sau đó các bên tranh chấp và Tòa án xét thấy hợp đồng vô hiệu hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ, vậy khi giải quyết Tòa án có đưa những cơ quan đã cấp GCNQSDĐ đó tham gia tố tụng để xem xét hủy GCNQSDĐ đã cấp hay không?” như sau:
Nhiệm vụ của Bộ luật Tố tụng dân sự là giải quyết vụ việc dân sự được nhanh chóng, chính xác, công minh và đúng pháp luật, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân… Trên cơ sở đó, Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định khi giải quyết các vụ việc dân sự, mà trong vụ việc đó có quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và nội dung của quyết định đó liên quan đến vụ việc Tòa án giải quyết thì Tòa án phải hủy quyết định đó để khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
“Quy định này tạo cơ sở cho Tòa án chủ động trong việc hủy quyết định cá biệt trái pháp luật có ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của đương sự, nhằm giải quyết vụ việc dân sự một cách chính xác, toàn diện ”. (Mục 3 Bộ luật Tố tụng dân sự ngày 10-4-2015 của Tòa án nhân dân tối cao).
Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao về Giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính…” cá biệt. Như vậy, theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên, tại điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp “…người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai…”. Theo Điều 195 của Luật Đất đai thì trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận nội dung biến động do chuyển quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định. Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền dựa trên cơ sở hồ sơ hợp đồng, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
Từ giải đáp trên của Tòa án nhân dân tối cao, trong trường hợp GCNQSDĐ được cấp trên cơ sở các giao dịch dân sự – đăng ký biến động mà các hợp đồng này bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ thì Tòa án không cần tuyên hủy GCNQSDĐ đã cấp và cơ quan có thẩm quyền cấp căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa để điều chỉnh hoặc cấp lại GCNQSDĐ phù hợp với bản án, quyết định. Tuy nhiên, để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự cũng như làm căn cứ để giải quyết tranh chấp liên quan đến GCNQSDĐ một cách triệt để nhất, khi đưa ra yêu cầu giải quyết trong trường hợp nêu trên đương sự xem xét cụ thể tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng để từ đó đưa ra thêm yêu cầu đề nghị Tòa án tuyên hủy GCNQSDĐ kèm theo yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thủ tục tố tụng dân sự.
Ngoài ra bên cạnh giải đáp nêu trên của Tòa án, đối với trường hợp hủy GCNQSDĐ cấp lần đầu, theo hướng dẫn tại Phần I.1 Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/09/2016 của Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp này, đương sự yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tuyên hủy GCNQSDĐ theo thủ tục tố tụng hành chính.
Trên đây là những vấn đề giải quyết liên quan đến việc hủy GCNQSDĐ khi đưa ra giải quyết tại Tòa án. Bài viết hi vọng sẽ giúp người đọc nắm rõ được những quy định của pháp luật, lựa chọn đúng quan hệ pháp luật điều chỉnh và đưa ra yêu cầu phù hợp nhất để Tòa án chấp thuận và giải quyết.