Câu hỏi: Năm 2017, ông G mua mảnh đất diện tích 68 m2 (bao gồm tài sản trên đất là 01 căn nhà cấp 4 đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) của bà H. Vì không muốn mất chi phí, phí, lệ phí khi chuyển nhượng nên cả hai lập hợp đồng ủy quyền thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 06 tháng sau, ông G bị bệnh, trước khi mất, ông G đã lập di chúc (có sự làm chứng của 02 người hàng xóm) với nội dung: anh K là người thừa kế duy nhất và được hưởng toàn bộ di sản của ông G. 03 tháng sau khi ông G mất, bà H yêu cầu anh K trả lại diện tích đất và căn nhà nhưng ông G không đồng ý. Vậy, anh K có được nhận di sản là phần diện tích đất và căn nhà ông G mua của bà H theo Hợp đồng ủy quyền không?
Trả lời có tính chất tham khảo: Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Intelico – Hà Nội. Theo thông tin Quý Khách hàng cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, ông G chết, để lại di chúc. Anh K cần xác định về tính hợp pháp của di chúc theo Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp di chúc của ông G hợp pháp, anh K là người được thừa kế theo di chúc.
Thứ hai, theo định nghĩa tại Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết”, anh K là người được hưởng di sản theo di chúc đối với các tài sản của ông G.
Xét thấy, Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này”.
Mặt khác, đối với việc ủy quyền, Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ sở hữu nhà ở có quyền ủy quyền quản lý nhà ở. Trong đó, “Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền” – Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014. Vì vậy, người được ủy quyền không thể trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở được giao quản lý.
Ngoài ra, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người này sang người khác; không phải là căn cứ để tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thay đổi thông tin người sử dụng đất theo Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
Mặt khác, “cá nhân giao kết hợp đồng chết […] mà hợp đồng phải do chính cá nhân […] đó thực hiện” là một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng – Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ đó, khi ông G chết, hợp đồng ủy quyền giữa bà H, ông G chấm dứt.
Vì vậy, chưa đủ cơ sở để khẳng định diện tích 68 m2 và căn nhà ông G nhận từ bà H là di sản thừa kế của ông G.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Intelico – Hà Nội dựa trên thông tin Quý Khách hàng cung cấp, ý kiến tư vấn có thể không còn phù hợp trong trường hợp thông tin Quý Khách hàng cung cấp thay đổi. Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ theo hotline 024.35373699 để được tư vấn cụ thể.
Trân trọng./.