Câu hỏi: Năm 2021, ông A mua 1 lô đất thổ cư diện tích 200 m2 của bà B. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/03/2021 và ông A đã thanh toán đầy đủ tiền; người có nghĩa vụ thực hiện sang tên là ông A. Do có việc bận nên đến ngày 20/04/2021, ông A mới thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, ông A nhận được thông báo là lô đất đã bị Tòa án nhân dân thành phố K áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ (bị đơn – bà B) để đảm bảo thi hành án do bà B nợ tiền bà C và bà C đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố K yêu cầu bà B chi trả. Vậy, việc Tòa án ban hành Quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này có phù hợp quy định của pháp luật không? Ông A cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Trả lời có tính chất tham khảo: Cảm ơn Quý Khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Intelico – Hà Nội. Theo thông tin Quý Khách hàng cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:
Về việc phong tỏa tài sản để đảm bảo thi hành án đối với trường hợp bị đơn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho người thứ ba, Tòa án nhân dân tối cao đã giải đáp tại Công văn số 89/TANDTC-PC như sau:
“Điều 126 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:“Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.
[…] Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.
[…] Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.”
Xét thấy, ông A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà B nhưng chưa hoàn thành việc đăng ký biến động, do đó, để đảm bảo thi hành án, việc Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là phù hợp nội dung giải đáp tại Công văn số 89/TANDTC-PC nêu trên.
Ông A có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi có tài sản để được giải quyết tài sản đang tranh chấp, bảo đảm quyền lợi.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Intelico – Hà Nội dựa trên thông tin Quý Khách hàng cung cấp, ý kiến tư vấn có thể không còn phù hợp trong trường hợp thông tin Quý Khách hàng cung cấp thay đổi. Quý Khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý, vui lòng liên hệ theo hotline 024.35373699 để được tư vấn cụ thể.
Trân trọng./.